【詳しく解説】アパートを建てる流れと費用はいくら？建てるならどこの会社？

アパートを建てるには、段階があります。それぞれの段階で検討すべきことは下記の通りです。

アパートの建てる際に検討すべきこと　一覧表

上記をすべて一人で行うことは難しいので、まずはアパート建築の第一歩である、「土地活用の相談」を行いましょう。
以下のボタンから土地の情報を入力すれば、最大10社の大手建築会社から「土地活用プラン」をもらうことができます。
まとめて相談できるのでプランの比較が簡単にできます。ぜひご活用ください。

1.アパートを建てる流れ

アパート建築の主な流れは以下の通りです。

1-1.土地活用の相談をする

土地活用の相談とは、立地や面積、土地活用の目的などをプロに伝え、施設の設計や収益プラン、見積もり等を請求することです。アパート建築の場合、企業によって提案される建築プランの内容は異なりますので、まずは複数の建築会社に簡易的なプランを提案してもらうことをおすすめします。

アパート経営プランを請求する（無料）

1-2.設計等のプラン提案を受ける(１～２週間)

土地活用でアパート建築を相談すると、約1～2週間で建築会社からプランが提案されます。
プランには、アパート構造や工法、デザインなどの設計のほか、建築費用の見積もりや竣工後の収支計画も含まれます。アパートを建てて、経営を始める前の期間の目安は6ヶ月から12ヶ月程度です。
建築会社を決定するまでの期間や、アパートの規模などで、竣工のタイミングが前後しますので、竣工時期の希望がある方は、早めの段階で担当者に伝え、スケジュールを調整してもらうことをおすすめします。

1-3.プランを検討する(１ヶ月～半年)

プラン検討の期間には、特に制限はありません。
ただし、検討中はプラン提案をしている建築会社も無償で動いているため、長くても半年くらいで依頼先を決めるのが一般的です。

1-4.アパート建築の依頼先を決定する

納得がいくまでプランを十分に検討したら、実際に工事をお願いする建築会社を決定します。
アパート施工の実績や口コミ、営業担当者の対応なども踏まえて、総合的に判断してください。

1-5.請負契約を締結して着工する(３～５ヶ月)

アパート建築の工期の目安は、「階数＋1ヶ月」です。2階建てのアパートであれば、工期は約3ヶ月となります。
お盆やお正月などをはさむと工期が長引くこともあるので、ゆとりを持って4～5ヶ月程度を見込んでおくことをおすすめします。

1-6.竣工までの手続き

アパートの工事が進んでいる期間、しておくべきことは以下の通りです。

アパート着工から竣工までの期間にすべきこと

近隣への挨拶回りの時期は、地鎮祭の前後が一般的です。
地鎮祭は簡略化されるケースもありますが、行う場合にかかる費用は原則としてアパート建築会社側が支払います。ただし、お供え物の経費や神主への謝礼はオーナー側の負担となります。
また着工後は定期的に現場を訪れ、順調に工事が進んでいるかチェックしておくと安心です。工事期間中に追加工事が必要になると気づいた場合は、その場で相談すると、竣工後に追加工事をするよりも費用を安く抑えられる可能性があります。

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2.アパートを建てる費用はいくら

アパートを建てるには、あらかじめ建築費用がどのくらいかかるのか、知っておいた方がいいでしょう。アパート建築会社のプランを検討する際に、目処がつけられやすくなります。

アパート本体の工事費は、以下の方法で概算できます。

ただし、坪単価はアパートの建築構造と立地によって変わってきます。以下に、建築費用が構造別と坪数別でどう変わってくるのかをご紹介しましょう。

2-1.構造別で見たアパート建築費用の坪単価相場

アパートの構造別で見た坪単価は、おおむね以下のような相場です。

※HOME4U調べ

木造は主に2～3階建てのアパート建築に用いられる構造で、もっともポピュラーな工法です。

鉄骨造には軽量鉄骨造と重量鉄骨造があり、アパートであれば軽量鉄骨造を採用するのが一般的です。

鉄筋コンクリート造や鉄骨造は、主に3階建て以上の建物に用いられる工法です。

2-2.坪数別で見たアパート建築費用の坪単価相場

次にアパートを建てる建築費用の相場を、坪数別に見てみましょう。以下は一般的な2階建てアパートの場合の建築費相場です。

※HOME4U調べ

上記の相場例は、あくまでアパート本体の建築費用です。実際にはアパート本体価格に加えて、付帯工事費や手続きに必要な諸費用が上乗せされます。詳しくは以下の動画・記事でも解説していますので、ご参照ください。

なお、アパート建築では大手建築会社の規格アパートを採用することで大幅にコストダウンできるケースもあります。

より具体的なアパート建築費用を知りたい場合は、複数の建築会社に一括で問い合わせるのが便利です。以下のボタンから「HOME4U土地活用」の一括見積もりをご活用ください。

3.アパートを建てる前のチェックポイント

アパートを建てる流れの中では、段階ごとにしておくべきことがあります。ここでは、アパート建築を決める前に検討しておくべき注意点を２つご紹介します。

3-1.アパートを建てられる土地か調査する

土地にはそれぞれ建築に関する決まりがあり、すべての土地でアパートが建てられるとは限りません。アパートを建築できるかどうかを知るには、以下の項目を調査します。

• 用途地域
• 接道義務
• 建ぺい率・容積率

用途地域は、都市計画法によって土地の使い方を定めたものです。工業専用地域ではアパートを建てられません。また、用途地域によって建物の高さや規模に制限がある場合もあります。

そのほか、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上の間口があることが求められます。こうした調査は自分でもできるため、前もって確認しておくとよいでしょう。

最もシンプルな方法は、自分の土地と似たようなサイズの土地に建つ、近隣のアパートがあるかどうかです。あとは、まず用途地域に合致しているか、アパート建築をする際に建築基準法に合致させることができる土地か、を依頼企業に見てもらうといいでしょう

吉崎

3-2.賃貸アパートのニーズがある地域か調査する

アパート経営で最大のリスクとなるのは空室です。空室のリスクを抑えるには、アパート建築以前に周辺エリアの賃貸ニーズを綿密に調査する必要があります。
賃貸アパートのニーズの傾向によって、建築のプランニング段階で空室の出ない工夫をできるかもしれません。また、もし賃貸住宅のニーズがないと調査結果が出たら、用途を変更した土地活用も検討することがでます。

市場調査や周辺エリアの賃貸ニーズは、プロに任せると安心です。独自調査に自信がない場合は、アパート経営ができるかどうかを建築会社に相談するとよいでしょう。

4.建築会社へ相談する前のチェックポイント

アパート経営が成功するか否かは、アパート建築を依頼する前の準備によって大きく左右されます。

土地活用でアパート建築の相談を建築会社に持ち掛ける前に、注意しておかなければならないチェックポイントをご紹介します。

4-1.アパート経営に適している土地か確認する

アパート経営に適している土地の条件としては、駅から徒歩10分圏内にあるような土地などが挙げられます。ただし、最寄り駅から距離があっても、近くに多くの人々が働く場所があったりすれば、賃貸需要はあります。また、小学校の近辺地域であれば、ファミリータイプの賃貸需要が期待できるでしょう。

4-2.アパート建築会社に実績があるか確認する

アパート建築では、大手建築会社ほど建築費用が安いという特徴があります。
大手のアパート建築会社では、多くがプレハブ工法（工業化工法）と呼ばれる工法で建てられます。建物の部材等をあらかじめ工場で生産・加工し、それらを現場に搬入して組み立てるので、材料費が安く、工期も短く済みます。
また、大手の建築会社には社内に一級建築士が在籍しているため、設計も施工も一括で依頼することができ、高い設計料を別途に支払う必要がなくて済みます。

一般的にアパート建築会社に相談する前にチェックしておきたいポイントは、以下の通りです。

• アパート経営の初心者をサポートした実績がある
• アパート建築だけでなく、竣工後の相談にも乗ってくれる
• アパートの管理方法も相談できる
• 相談に親身にとことん対応してくれる担当者がいる

・アパート経営の初心者をサポートした実績がある
「そもそも、分からないところがどこか、見当がつかない」というアパート経営の初心者にも、懇切丁寧に向き合ってくれる建築会社を探しましょう。アパートを建築するに当たって不透明な部分もなくなり、竣工後もスムーズな経営を始められます。

・アパート建設だけでなく、竣工後の相談にも乗ってくれる
アパート建設が終わっても、思わぬところで問題点が起きたときに相談できる建築会社を選びましょう。頼りやすい建築会社を選んでおけば、気持ちの面でも楽になります。

・アパートの管理方法も相談できる
アパート竣工後の管理プランにも詳しい建築会社を確認しておきましょう。アパートの管理方式にはいろいろあり、それぞれのメリット・デメリットも併せて相談することで、ベストな管理方法を見つけられます。

・相談に親身にとことん対応してくれる担当者がいる
アパートを建築する際にも竣工後も、相談すべきことは多く発生します。気後れがして対応が先延ばしになるようなことを避けるためにも、普段から相談しやすく、人間力のある担当者のいる建築会社を選べるとよいでしょう。

アパート建築の依頼先には、以下の4種の業種が想定できます。

それぞれに違った特徴があり、自分の持っている土地や条件次第で最適な相談先も変わってきます。しかし、「どこへ相談したらいいのか」「自分にはどこの建築会社が合っているのか」といった悩みに自分一人で対処するのは難しいでしょう。

「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」ではお客様の状況に合わせて、上記のポイントを満たした知見・経験の豊富なアパート建築会社を選んでご紹介いたします。

国内大手のハウスメーカー・建築会社が多数参画していて、お客様に合ったアパート建築会社を 7 つ選び、無料一括プランも請求できます。条件に合った中からアパート建築プランを比較検討することができます。

4-3.アパートの間取りと収支を考える

収支計画を立てるうえで、間取りと賃料単価の関係を知っておくことは重要です。
アパート経営では、小さな間取りのほうが賃料単価は上がるという性質があり、間取りの優先順位を1K、2DK、3LDKの順番で検討するのが基本となっています。賃料単価が上がれば、投資効率も上がるため、利回りも上がります。
また、間取りを小さくして戸数が増えれば、空室リスクを分散できるため、アパート経営の安定性も増します。
ただし、立地によっては１Kが必ずしも最適な間取りでない場合もあります。
まずはご自身がどのようなアパート経営をしたいかを検討し、そのうえで最適な間取りを選ぶとよいでしょう。

4-4.自己資金の準備と融資・ローンについて考える

安定的なアパート経営をするには、十分な自己資金を用意することが重要です。
立地にもよりますが、自己資金は建設投資に対して30％程度用意するのが理想といわれています。
ただし、自己資金をありったけ投入してアパートを建てるのは危険です。竣工後、すぐに満室とならないリスクも考えられます。

そうしたリスクに備え、自己資金の一部をプールしつつ、融資を受けたりローンを組んだりするとよいでしょう。

5.建てるならどこの会社？プラン決定前のチェックポイント

アパート建築会社に依頼する準備ができたら、複数の会社に建築プランを請求して比較検討します。具体的には以下のような項目を検討して、最適なアパート建築会社との契約に進みます。

• 適切な建築費用となっているか
• アパートローンと自己資金の比率は適切か
• 利回りのシミュレーションは適切か
• 管理方式がアパート経営の方針に合っているか

5-1.適切な建築費用となっているか

もともと土地を持っている方の場合、投資に対するリターンを向上させるには、建築費用を適正な金額に抑えることが最大のポイントとなります。
先述したように、アパートの建築費用には構造別や坪数別の坪単価の相場があります。相場を目安にして、適切な価格となっているか確認するとよいでしょう。
またアパートの建築費用は、建築会社を決定した後にはほとんど減額できる余地がありません。設計プランは事前に納得がいくまで検討するようにしてください。

5-2.アパートローンと自己資金の比率は適切か

アパートを建てるときは、ほとんどのケースでアパートローンを活用します。
一般的にアパートを建てる際の自己資金の比率は1～3割です。残りの額を融資で調達することで、自己資金のみの場合より規模を大きくできるため、収益性が高められます。これがレバレッジ効果です。

レバレッジ効果によって、アパート経営は安定させやすくなります。ただし、あくまで自己資金に見合った建築費用とすることが重要です。アパート建築を相談する際は、前もって「自己資金はいくらまで用意できる」と伝えられるとよいでしょう。

5-3.利回りのシミュレーションは適切か

アパート経営の利回りには大きく分けて2つの種類があります。
ひとつは表面利回りで、空室リスクなどを考慮せずにどのくらい儲かるかを示した数値です。
もうひとつは、実質利回りといい、こちらには経費や空室リスクを加味して売り上げ率を計算します。
利回りの計算方法は以下の通りです。

利回りは、アパート経営の見通しを立てるにあたって重要な数値です。
甘い見通しで出された利回りは、実態をとらえているとはいえず、リスクに際して対応が難しくなるでしょう。
アパート建築のプランを請求すると、多くの場合で利回りによる経営の見通しも示されます。この数値が現実的であるかをしっかり見極めることが重要です。

5-4.管理方法がアパート経営の方針に合っているか

アパートを建てるうえでは、適切な管理方法を選択することもポイントです。
アパートの管理とは、家賃の入出金の管理や、家賃の滞納があったときの督促、退去時の原状回復の確認、住人間や近隣からのクレーム対応等の仕事を指します。

建築会社にアパート建築を相談すると、竣工後の管理方法もセットで提案されます。管理方法の種類は以下の４つで。

アパート建築会社からの最初の提案は、多くの場合で家賃保証型サブリースが前提となっています。しかし、実際は永年の「家賃保証」ではないことから、管理会社とアパート建物オーナーとの間でトラブルが絶えず、国土交通省および消費者庁、金融庁は契約を慎重に行うよう注意喚起を促しています。

「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」ではお客様の状況に合わせて、アパート建築会社のプランを納得のいくまで比較検討できます。「どの会社が一番充実したサポートを提供しているか」、「どの会社が一番自分のアパート経営に合った魅力的なプランを出してくるか」など、客観的に判断することができます。
また、もし「自分の土地にアパート以外の活用法があるのか気になる」という場合でも、駐車場・ビル・店舗・高齢者施設・倉庫などさまざまな土地活用の専門企業から、収益プランの提案が受けられるオプションがあるので、幅広く検討することも可能です。